Nebenkosten: Wasserkosten müssen nicht nach Verbrauch umgelegt werden

Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter hatte die Wasserkosten wie in der Vergangenheit auch flächenbezogen abgerechnet, obwohl die Wohnung nach einer Modernisierung nun über einen Wasserzähler verfügte. Der Mieter war nur bereit, die Kosten für den gemessenen, tatsächlichen Verbrauch zu tragen, nicht jedoch die erheblich höheren Kosten nach einem Flächenmaßstab.

Nach Ansicht der Richter sei zwischen den Parteien keine Änderung des Abrechnungsmaßstabs vereinbart worden. Allein im Einbau der Wasseruhr könne eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Der Vermieter sei auch nicht zu einer Umstellung der Abrechnungsmodalitäten verpflichtet. Der Abrechnungsmaßstab müsse für alle Mieter gleich sein. Der Vermieter müsse daher keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch vornehmen, solange nicht alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. Die Richter machten schließlich deutlich, dass Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Abrechnungsmaßstabs nicht ausreichen würden, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein solcher Anspruch sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur bei besonderen Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liege nur vor, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 188/07).

Gewerbemietrecht: Umlage von Verwaltungskosten

Wenn Ihr Unternehmen Gebäude im Betriebsvermögen hat, die Sie an Gewerbetreibende vermieten, sollten Sie Klauseln zur Umlage der Verwaltungskosten prüfen lassen. Im Moment streiten sich nämlich die Geister, ob es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass die "Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden, ohne dazu nähere Angaben zu machen:

• Der 1. Senat beim Oberlandesgericht (OLG) Köln sagt "ja". Bei Gewerberäumen sei die Übertragung der Verwaltung auf professionelle Firmen üblich und absehbar. Eine entsprechende Klausel sei auch nicht unwirksam, wenn sie keine Kostenbegrenzung enthalte (OLG Köln, 1 U 40/07).

• Der 22. Senat hält die Umlage der Verwaltungskosten dagegen für unwirksam. Die Klausel sei überraschend und verstoße gegen das Transparenzgebot, wenn sie weder Höhe noch Berechnungsgrundlage der Kosten erkennen lasse, die auf den Mieter zukommen (OLG Köln, 22 U 67/07).

Unser Tipp: Solange eine klärende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof fehlt, sollten Sie die umgelegten Verwaltungskosten in der Höhe begrenzen, und zwar entweder durch eine Pauschale, durch Festlegung eines Prozentsatzes von der Nettomiete oder durch Ansatz eines bestimmten Betrags pro Quadratmeter.

Tiefgarage: Wenn der Wagen nicht auf den gemieteten Stellplatz passt?

Wer ein überdurchschnittlich großes Auto fährt, muss sich vor Abschluss des Mietvertrags selbst davon überzeugen, ob er den Wagen auf dem gemieteten Stellplatz überhaupt abstellen kann.

Dass musste sich ein Autofahrer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Er hatte für seinen Porsche Cayenne einen Tiefgaragenplatz gemietet. Bereits fünf Tage später kündigte er den Vertrag aber wieder fristlos. Miete zahlte er keine. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht und verlangte den ausstehenden Mietzins von zu diesem Zeitpunkt insgesamt 460 Euro. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Er gab an, sein Fahrzeug habe eine Breite von 193 cm und passe nicht auf den Stellplatz. Der Vermieter habe ihm vor der Anmietung erklärt, dass er das Fahrzeug in der Garage abstellen könne. Seiner Meinung nach sei der Vermieter auch verpflichtet, den Stellplatz anderweitig zu vermieten. Der Vermieter erwiderte, dass der Beklagte zumindest rückwärts einparken könne. Dann könne er auch über die Fahrertüre ein- und aussteigen. Er habe auch nicht zugesichert, dass der Wagen auf den Parkplatz passe. Die Kündigung sei nicht wirksam.

Der zuständige Richter gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung des Mietzinses. Er machte deutlich, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dabei könne dahinstehen, ob der Porsche Cayenne auf den Parkplatz passe und ob der Kläger erklärt habe, ein Abstellen des Fahrzeugs sei möglich. Selbst in diesem Fall stelle es jedenfalls eine grobe Fahrlässigkeit seitens des Mieters dar, wenn er sich auf eine solche Äußerung verlasse, ohne selbst die Geeignetheit des Stellplatzes zu überprüfen. Bei einem Fahrzeug mit derart überdurchschnittlichen Abmessungen hätte er den Stellplatz selbst vor Vertragsschluss ansehen müssen. Da ihm daher der Mangel durch eigene grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sei, könne er sich nicht auf diesen berufen. Entsprechend sei ihm eine Kündigung des Vertrags wegen Mangelhaftigkeit der gemieteten Sache nicht möglich. Da der Vertrag weiter bestehe, müsse der Vermieter auch den Stellplatz nicht anderweitig vermieten (AG München, 423 C 11099/07).